Tendencje rynku nieruchomości w ostatnich latach.
Program rządowy „Bezpieczny Kredyt 2%” jaki funkcjonował w 2023 roku przyniósł wiele zawirowań na rynku nieruchomości w Polsce. Wprowadził on skokowy wzrost popytu na nowe mieszkania, a tym samym cena gwałtownie poszybowała w górę. Rok 2023 był rekordowym w sprzedaży mieszkań i wiele osób wykorzystała pomoc państwa, kupując w tamtym okresie nowe lokale.
Jednak w 2024 roku nastąpił już znaczący spadek sprzedaży mieszkań. Według GUS oddano w nim o 20,9 tys. mniej niż w 2023 roku, co niewątpliwie było podyktowany wzrostem cen średnio o 8%, jak i ograniczoną dostępnością preferencyjnych kredytów.
Następny rok 2025 także nie prognozował znaczących zmian, chociaż końcówka wyraźnie poprawiła statystyki. Deweloperzy zaczęli kusić nowych klientów rabatami i akcjami promocyjnymi. Często ceny oferowane przez deweloperów różniły się od cen faktycznej sprzedaży. Ostatecznie w roku 2025 wzrosła sprzedaż mieszkań w stosunku do 2024 roku o 9%.
Wykres mieszkań oddanych do użytkowania w okresie 01.2024-01.2026 według GUS
Początek obecnego roku przyniósł ożywienie na rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce, wynikające z rosnącej zdolnością kredytowej Polaków, co było pokłosiem obniżki stóp procentowych w marcu.
Kupujący nie mieli już dużej presji, mogli przeznaczyć więcej czasu na decyzję i wybór odpowiedniej oferty.
A oferta mieszkaniowa w samym Lublinie jest bogata.
Oczywiście dużym kryterium wyboru jest cena, a ta jak wspomniałem wcześnie, po programie Bezpieczny Kredyt 2% poszybowała w górę, ale to nie oznacza, że się zatrzymała. Średnia cena mieszkań, w Lublinie w 2025 wynosiła 11000-11500 zł/m2. Pierwsze trzy miesiące 2026 roku pokazują tendencję wzrostową w rejonie 2%.
Oczywiście „średnia” to bardzo ogólne uproszczenie, bo cena waha się nawet w rejonie 8000 – 18000 zł i zależy od wielu czynników takich jak: lokalizacja, standard wykończenia, metraż całego mieszkania a nawet termin oddania do użytku.
Ceny nowych mieszkań w centrum Lublina.
Każdy klient szukając nowego mieszkania ma związane z zakupem plany. Niejednokrotnie jest to inwestycja, przeznaczona na wynajem. I tu zapewne bardziej racjonalny będzie wybór konkretnej dzielnicy, albo jeszcze pewniej w ścisłym centrum miasta. Taka lokalizacja oczywiście podnosi cenę za metr kwadratowy.
Obecnie do dyspozycji są mieszkania gotowe do odbioru przykładowo w „Rezydencji Ogród Saski” przy ul. Wieniawskiej i Jasnej. Cena ich oscyluje w rejonie od 15-16 tys. zł za m2 przy niewielkim metrażu.
Inną inwestycją już zrealizowaną z dostępnymi mieszkaniami w ścisłym centrum Lublina jest Niecała Prestige Residence. Tam deweloper JPA Budownictwo, wyceniaza metr prawie 18 tys. za niewielki apartament. Należy jednak zaznaczyć, że standard lokali jest wysoki a budynek ma charakter wyjątkowy.
Niecała Prestige Residence w Lublinie
Pamiętać należy, że kupując taką nieruchomość należy brać pod uwagę widok z okna, oraz brak dostępnych miejsc postojowych w centrum Lublina, więc wykupienie miejsca parkingowego może być nieodzowne.
Natomiast Firma Edach Invest oferuje do odbioru w II kw. 2026 mieszkania przy ul. Przemysłowej i Biernackiego. Jest to już nieco dalej od Starego Miasta, ale wciąż w centrum Lublina. Tam z kolei cena za 40-metrowe mieszkanie 2-pokojowe trzeba zapłacić 520 910zł (13000zł/m2) ale mieszkanie 57m2 kosztuje 658 605zł (11500zł/m2). W standardzie firma dorzuca klimatyzację.
Rejon ul. Północnej w Lublinie i bliskość szpitali USK4 oraz USD również wpływa na atrakcyjność inwestycji realizowanych przez przedsiębiorstwo budowlane Inkob. Tam ceny oscylują w rejonie 10-12 tys./m2.
Mieszkania w centrum Lublina ma do zaoferowania również deweloper MakDom. „Słoneczne Ogrody” to inwestycja oddalona od Starego Miasta w Lublinie niespełna 3 kilometry. Blok jest w dość nieatrakcyjnej dzielnicy, posiada 9 pięter i aż 182 mieszkania. Ceny wahają się w granicach 10-11 tys./m2. Dodatkowo miejsce postojowe w parkingu podziemnym – 45tys. zł
ul. Wrońska w Lublinie – Słoneczne Ogrody
Niższa cena dalej od centrum.
Znanym deweloperem na lubelskim rynku nieruchomości jest Lalak Development. Ma on w swojej ofercie gotowe do odbioru mieszkania na obrzeżach Lublina „Jemiołuszki Park” przy ul. Jemiołuszki oraz „Diamentowe Tarasy” przy ul. Wolińskiego. Tam ceny mieszkań o większym metrażu mogą być poniżej 9tys./m2. Podobne ceny również znajdziemy w lokalizacji Dominów oferowanych przez Multimel Invest., z miejscem postojowym podziemnym za 38tys. To jednak już nie jest Lublin i cena w takiej lokalizacji również powinna być niższa. Przykładem jest Turka Premium Park, gdzie większe mieszkania zaczynają się od 7950zł/m2
ul. Jemiołuszki w Lublinie – Eko Park II
Natomiast deweloper TBV oferuje mieszkania na Osiedlu Europejskim na Felinie oraz na Osiedlu Regaty przy ul. Zęborzyckiej. Tu ceny są w rejonie 9 tys./m2.
Jak już zauważyliśmy na przedstawionych przykładach rozpiętość cen jest znaczna. Trzeba pamiętać, że wybierając tańsze mieszkania na obrzeżach Lublina, odległość do centrum może sięgnąć kilkunastu kilometrów. Takie mieszkanie z pewnością trudniej wynająć. Również ewentualny dojazd do pracy w centrum może być uciążliwy.
Mają one czasami istotne zalety, jak chodź by bliskość natury: „Starego Gaju” lub „Zalewu Zęborzyckiego”.
A może mały dom zamiast mieszkania.
Jest jeszcze inna alternatywa dla mieszkań w blokach. Wokół Lublina jest bardzo dużo małych inwestycji realizowanych przez mniej znane firmy. Osiedla małych domów powstają jak grzyby po deszczu. Przykładem może tu być Osiedle Lubelska. Dom o powierzchni 81 m2 jest dostępny w cenie 824tys. (10155zł/m2). Natomiast w szeregowcu 4 pokoje z garażem 78 m2 za 797tys.zł (10218zł/m2) w rejonie ul. Wojciechowskiej. Jeszcze niższą cenę można znaleźć na inwestycji Snopków Park, gdzie metr kwadratowy kosztuje od 6900 zł. Lokale te są w bliskim sąsiedztwie granic Lublina i często jest już do dyspozycji skromny taras lub kawałek ogrodu, a i miejsce parkingowe również jest przewidziane.
Oczywiście firmy tego typu trzeba dokładnie sprawdzić przed podpisaniem jakichkolwiek umów, szczególnie gdy inwestycja jeszcze nie jest zrealizowana.
ul. Lubelska w Jakubowicach Konińskich – Osiedle Lubelska
Wcześniejsza rezerwacja nie zawsze jest korzystna.
Przedstawione powyżej przykłady miały jedynie przybliżyć ceny, które kształtują się na lubelskim rynku pierwotnym mieszkań. Nieruchomości te są już dostępne albo będą zrealizowane w tym roku, dlatego najciekawsze mieszkania zostały zapewne dużo wcześniej zarezerwowane. Jak wcześniej wspomniałem, nie tylko lokalizacja jest istotna, ale również standard wykończenia, widok z okna, rozkład mieszkania, na którym piętrze się ono znajduje, strona, po której zlokalizowane są okna, czy wreszcie jak duży jest cały budynek i jak wygląda pobliskie otoczenie. Zazwyczaj najbardziej atrakcyjne mieszkania znajdują chętnych już na etapie początkowej inwestycji. „To co się nie sprzedało” to raczej już ostatnie egzemplarze, mogące posiadać pewne niedogodności a nawet wady lub ich cena jest wygórowana. Tu proponuję skorzystać z profesjonalnej firmy jak choćby Pewny Odbiór, by sprawdzić mieszkanie podczas odbioru od dewelopera.
Często na ostatnie mieszkania z oferty dewelopera, można uzyskać preferencyjne upusty i rabaty cenowe, albo otrzymać dodatkowe bonusy w postaci komórki lokatorskiej lub miejsca postojowego. Szczególnie akcje tego typu były dostępne u lubelskich deweloperów pod koniec 2025 roku.
Jeszcze inną alternatywą jest rynek wtórny mieszkań, ale to już temat na oddzielny artykuł.