To sprawdzamy przy odbiorze technicznym mieszkania i domu:
Sprawdzenie posadzek
Wygląd, poziom, płaszczyzna, wilgotność
Podczas odbioru mieszkania należy sprawdzić stan wylewek - podkładu pod przyszłe wykończenie podłóg. Zgodnie z wytycznymi wynikającym z PN – 53/B-10145 i PN – 76/8841-22 odchyłki od poziomu nie powinna być większa niż 5mm na całej szerokości pomieszczenia. Odchyłka od płaszczyzny nie powinna być większa niż 4 mm na 2m swobodnie leżącej łacie. Szczególną uwagę należy skierować na narożniki pomieszczeń, gdzie często występuje spadek. Również w przejściach i otworach drzwiowych może wystąpić różnica poziomów.
Podkład cementowy pod wykończenie podłóg powinien być wyschnięty, aby użyte panel, deska, parkiet nie odkształcała się. Należy w tym wypadku odnieść się do zaleceń producenta. Przy sprawdzaniu nowych mieszkań w przypadku podkładów cementowych maksymalna dopuszczalna wilgotność wynosi 2,5%, podczas gdy dla wylewek anhydrytowych jest to tylko 1,5%.
Sprawdzenie posadzek
Grubość, dylatacje i pęknięcia
Odbierając mieszkanie od dewelopera trudno określić dokładnie grubość wylewek cementowych w poszczególnych pomieszczeniach. Standardowo powinny one być w granicach 6-8 cm.
Dylatacje zapobiegają powstawanie naprężeń materiałów prowadząc do spękania. Zgodnie z normą PN-EN 13813:2003 wylewki w pomieszczeniach powyżej 30 m3 powinny mieć wykonane dylatacje. Gdy długość pomieszczeń przekracza 6 m również powinna być zastosowana dylatacja. Oprócz tego powinny one znaleźć się w progach oraz miejscach styku ze ścianami.
Pęknięcia posadzki mogą świadczyć nie tylko o braku dylatacji ale również o niestabilności podłoża, braku zbrojenia lub błędach przy wykonywaniu podkładu. O ile rysy włoskowate są akceptowalne, to szerokie pęknięcia wymagają zazwyczaj specjalistycznej naprawy żywicą, a nawet klamrami. Takie wady należy bezwzględnie wpisać do protokołu odbioru.
Sprawdzenie tynków
Wygląd, pion, płaszczyzna
Wykonując przegląd techniczny mieszkania należy szczególną uwagę zwrócić na tynki. Najczęściej w nowych lokalach są to tynki gipsowe wykonane mechanicznie. Sprawdzamy, czy zostały one wykonane zgodnie z normą PN-B-10110:2005. Wstępem do badania jest ocena wyglądu tynków - czy nie mają przebarwień plam, pęknięć, pleśni, wykwitów solnych.
Następnie sprawdzamy pion tynków przy pomocy łaty i szczelinomierza. Zgodnie z normą odchyłka od pionu na 100 centymetrowym odcinku nie powinna być większa niż 3 mm. Odchyłkę tą można sprawdzić również na całej wysokości pomieszczenia i w przypadku pomieszczeń do 3,5 m nie powinna ona być większa niż 6mm, a przy wyższych pomieszczeniach do 8 mm.
Płaszczyznę tynków sprawdzamy 2-metrową łatą. Po przyłożeniu jej, nie powinno być prześwitów większych niż 5mm w ilości max 3 sztuk.
Sprawdzenie tynków
Kąty w narożnikach, wilgotność, odspojenia
Sprawdzając wizualnie pomieszczenia, przy odbiorze mieszkania trudno jest zauważyć brak kątów prostych w narożnikach. Szczególnie często ma to miejsce przy styku ścian nośnych. Zgodnie z normą PN-B-70/B-10100 odchyłki kątów prostych nie powinny być większe niż 4 mm na 100 cm kątownika. Sprawdzenie takie powinno zostać wykonane na różnych wysokościach narożnika.
Oględziny tyków dają czasami wskazówkę, w których miejscach należy zwiększyć czujność i wnikliwiej przyjrzeć się jakości tynków. Odbarwienie może świadczyć o podwyższonej wilgotności przekraczającej 3%, co również może prowadzić do zagrzybienia i występowania pleśni. Deweloper często przyśpiesza oddawanie lokali, gdy jeszcze tynki, posadzki nie są odpowiednio suche. Zjawisko to często występuje po zimie - gdy pomieszczenia nie były ogrzewane i odpowiednio wentylowane.
Odpryski i pofałdowanie powierzchni może świadczyć również o niejednorodności tyku lub o jego odspojeniu od podłoża, co jest wynikiem błędów podczas prac tynkarskich. Sprawdzenie takie można wykonać opukując tynk. Odgłosy powinny być jednakowe na całej powierzchni.
Sprawdzenie tynków
Pęknięcia i zarysowania
Najbardziej niepokojącymi usterkami są wszelkie pęknięcia tynków. Czasami jest to zjawisku dość powszechne przy łączeniach płaszczyzn w nowych budynkach, gdy nie zachowano odpowiednich dylatacji. Również często ma to miejsce w nadprożach. Zarysowania tego typu można usunąć, jednak zdarzają się pęknięcia głębokie - związane z wadami konstrukcyjnymi ścian - a to wymaga już specjalistycznych napraw.
Grubość tynków nie powinna być większa niż 30 mm. Przewody instalacji elektrycznej powinny być przykryte przynajmniej 5-milimertrową warstwą tynku. Wytrzymałość tynku również jest istotna. Warstwa wierzchnia nie powinna się łuszczyć, ścierać - sypać przy dotknięciu. Niedopilnowanie tych aspektów może być uciążliwe przy dalszych pracach wykończeniowych.
W wielu oddawanych mieszkaniach zaobserwowaliśmy również trend kamuflowania wszelkich niedoskonałości tynków przed odbiorami - szczególnie pęknięć. Są one powierzchownie szpachlowane dla celów estetycznych. Należy mieć na uwadze, że w ten sposób przeprowadzona naprawa jest tymczasowa i rysa może pojawić się ponownie po krótkim czasie.
Sprawdzenie tynków
Mankamenty sufitów
Najwięcej kontrowersji budzi sufit i związane z nim odchyłki powierzchni od poziomu. Sprawdzając tynki gipsowe powołujemy się na normę tynkarską PN-B-10110:2005. Mówi ona o maksymalnej odchyłce 5mm na dwumetrowej łacie lub 8 mm na całej rozpiętości pomieszczenia, natomiast odchyłki od kąta prostego w narożnikach sufit-ściana powinny wynosić maksymalnie 4 mm na 1 m.
Deweloperzy wskazują często na inną normę, dotyczącą dopuszczalnych ugięć dla betonowych konstrukcjach PN-EN 1992-1-1:2008, która dopuszcza strzałkę ugięcia do 30mm lub 1/200 przy rozpiętości pomieszczenia do 6m. Niektórzy nawet łączą te dwie odchyłki. Według Instytutu Techniki Budowlanej łączenie takie jest błędem.
Zdajemy sobie jednak sprawę, że w przypadku sufitów osiągnięcie idealnie wypoziomowanej płaszczyzny tynków gipsowych jest trudne – szczególnie gdy materiały konstrukcyjne mają ugięcie. Nadrabianie odchyłek zwiększoną warstwą tynku nie zawsze jest najlepszym rozwiązaniem. Ponadto norma tynkarska dopuszcza max. grubość tynku 15 mm. Dlatego też trzeba podejść do tego tematu racjonalnie. W pomieszczeniach – czy też miejscach, w których zależy nam na równej i wypoziomowanej powierzchni takich jak: aneks kuchenny, łazienka, albo miejsce na zabudowę przyjmujemy maksymalną odchyłkę do 10 mm na całej rozpiętości sufitu. W innych wypadkach, tam gdzie krzywizna nie będzie zauważalna, dopuszczamy odchyłkę 15 mm.
Usterki płaszczyzny sufitu są trudne i czasochłonne do usunięcia. Wymagają skucia istniejącego tynku i ponownego nałożenia odpowiedniej warstwy. Często czynności te mogą być wykonane niestarannie i naprawa może okazać się tylko pogorszeniem początkowego stanu. Dlatego tak jak wspomnieliśmy, należy podejść do tego tematu ostrożnie. Bywa również, że w miejscach akurat największych krzywizn jest planowany przez klienta na etapie wykończenia sufit podwieszany lub rozciągany, więc wszelkie naprawy nie mają większego sensu.
Sprawdzenie stolarki okiennej
Uszkodzenia mechaniczne stolarki i regulacja
Wchodząc do nowego mieszkania w stanie "deweloperskim" możemy mieć wrażenie, że mamy już jego pierwsze wyposażenie, które będzie nam towarzyszyć przez kilkanaście a może kilkadziesiąt lat. Mowa tu o drzwiach wejściowych i oknach. To one początkowo zaczynają nadawać charakter pomieszczeniom i należy na nie zwrócić baczną uwagę. Ich urok niestety może zakłócić wiele niedoskonałości, które mogą później prześladować nas przez długie lata.
Na pierwszy rzut oka liczy się ich wygląd, dlatego sprawdzamy uważnie stan powierzchni stolarki, zarówno wewnątrz jak i na zewnątrz, znacząc nawet najmniejsze uszkodzenia. Ponadto sprawdzamy uszczelki, czy przylegają równomiernie i nie są załamane lub podwinięte. Następnie zwracamy uwagę na sposób otwierania się w pełnym zakresie we wszystkich płaszczyznach zgodnie z projektem. Kolejny etap sprawdzania to listwy przyszybowe, które powinny być prawidłowo docięte i przylegać do pakietu szybowego.
Pakiet szybowy nie powinien posiadać wewnątrz zanieczyszczeń - opiłków i zacieków.
Wygląd okna to nie wszystko, wielokrotnie spotykaliśmy się z pęknięciami ramy okiennej - a taka poważna usterka wymusza jej wymianę, co oczywiście wiąże się przesunięciem terminu przydatności lokalu do użytkowania.
Regulacja okien również ma istotne znaczenie - skrzydło nie może ocierać o ramę, skrzypieć albo zacinać się. Okucia powinny działać płynnie i lekko. Wszelkie problemy zauważone podczas odbioru, muszą być usunięte przez wykonawcę w ciągu 30 dni.
Sprawdzenie stolarki okiennej
Kontrola oszklenia
Prawidłowy odbiór mieszkania i kontrola jego stanu technicznego może odbyć się gdy wykonawca, czy też deweloper przygotował odpowiednio lokal do odbioru. To właśnie przy sprawdzaniu stanu stolarki okiennej ma to ogromne znaczenie. Jeżeli okna nie będą czyste, trudno nam będzie ocenić ich stan. Rzeczywistość bywa dla nich brutalna, a ich zabrudzenia farbami i lepikami wcale mogą nie być łatwe w usunięciu. Praktyka podpowiada, że tutaj znajduje się najwięcej ukrytych wad i nieprawidłowości. W przypadku gdy okna są nieprzygotowane do odbioru należy to bezwzględnie wpisać do protokołu odbioru.
Szyby zgodnie z normą PN-EN 1279-1 należy odbierać z odległości 3 metrów przy dzienny rozproszonym oświetleniu, patrząc na nie prostopadle. Szyba może posiadać różne wady. Jedną z nich są wytrącenia ciał obcych. Inną są wady punktowe (plamki, pęcherzyki), które w zależności od wielkości i miejsca położenia mogą być zgłoszone w protokole.
W szybach rozróżnia się strefę brzegową w granicach 5cm od ramy i strefę główną znajdującą się w centrum. I tak w przypadku rys liniowych w pierwszej strefie dopuszczona jest rysa długości 3 cm natomiast w strefie drugiej tylko do 1,5 cm. Oczywiście wszystkie plamy, odkształcenia i rysy można zgłosić, ale trzeba się liczyć, że mogą one nie zostać przyjęte przez dewelopera.
Usunięcie problemów z oszkleniem jest łatwiejsze niż w przypadku pęknięć stolarki wiąże się najczęściej z polerowaniem szyby lub wymianą całego pakietu.
Sprawdzenie stolarki okiennej
Kompletność i szczelność
Sprawdzając drzwi wejściowe w nowym mieszkaniu od razu możemy sprawdzić czy skrzydło jest kompletne - posiada szyldy, wkładki zamkowe, maskownice na zawiasy i otwory zamkowe, uszczelki i sprawną klamkę. Podobnie okna powinny posiadać maskownice na zawiasy i maskownice na otwory do kondensatu.
Szczelność okien można sprawdzić przy zamkniętych oknach. Skrzydła powinny równomiernie przylegać do ramy. Nie powinno być przedmuchów.
Gdy występuje wyraźna różnica temperatur wewnątrz i na zewnątrz można przeprowadzić badania kamerą termowizyjną, gdzie wychwytuje się mostki termiczne - czyli miejsca straty ciepła. W ten sposób określa się prawidłowość montażu stolarki, uszczelek i obróbek. Badanie termowizyjne jest dodatkową opcją przy odbiorze mieszkania.
Sprawdzenie instalcji
Sprawdzenie instalacji elektrycznej
Dostajemy nowe mieszkanie od dewelopera zazwyczaj z białym montażem elektrycznym, czyli z zainstalowanymi już gniazdami i wyłącznikami. Jest to warunek odbioru instalacji elektrycznej. Niestety w większości przypadków zasilanie nie jest do naszej instalacji podłączone - dopiero po odbiorze mieszkania możemy podpisać umowę z Zakładem Energetycznym na dostawę energii i po zainstalowaniu licznika możemy cieszyć się napięciem w gniazdku.
Zarówno pomiary i odbiór branżowy instalacji jest wykonywany obligatoryjnie przez wykonawcę dla uzyskania pozwolenia na użytkowanie danego budynku. Niemniej jednak na etapie odbioru technicznego mieszkania możemy zweryfikować wszystkie punkty elektryczne - czy są zgodne z projektem. Zwrócić uwagę należy na wyłączniki światła, żeby nie okazały się że są zainstalowane po niewłaściwej stronie drzwi, a także miejsce gniazd, gdzie czasami wypadają wręcz za grzejnikiem.
Zwrócić należy również uwagę na wysokość gniazd - szczególnie w kuchni oraz łazience. Ważne jest aby ramki osprzętu były zamontowane w poziomie lub pionie. Bywa również, że gniazda są zatynkowane, więc lepiej dokładnie przeanalizować schemat elektryczny.
Sprawdzenie instalcji
Sprawdzenie hydrauliki
Mieszkanie w stanie deweloperskim posiada wyprowadzenia wodne i kanalizacyjne. Sprawdzamy rozlokowanie wszystkich punktów - czy są zgodne z projektem. Czy ich wysokość umożliwi swobodne podłączenie armatury sanitarnej.
Niestety ale często spotykane jest prowadzenie rur na zewnątrz ścian, które dzielą mieszkania i stanowią przegrodę akustyczną lub nośną. W tym wypadku nowy właściciel we własnym zakresie musi zabudować ciągi rur, a często wkucie ich w ścianę jest niedopuszczalne.
Przyjrzeć należy się również grzejnikom. Nawet gdy mają zabezpieczenia producenta, należy je rozpakować i sprawdzić ich stan. Wielokrotnie okazywało się, że są wgniecione lub podrapane. Każdy grzejnik ponadto powinien mieć zainstalowaną głowicę termostatyczną. Przy grzejniku w łazience powinny być dystanse umożliwiające jego zainstalowanie ponowne już na płytkach. Czasami nowe mieszkania mają ogrzewanie piecykiem gazowym i powinien on być już podłączony i uruchomiony.
Warto również w okresie zimowym poprosić przedstawiciela firmy deweloperskiej o uruchomienie ogrzewania, aby w trakcie odbioru sprawdzić grzejniki - czy są odpowietrzone, a jednocześnie można sprawdzić szczelność instalacji.
Sprawdzenie instalcji
Sprawdzenie elementów wentylacji
Zwykle w nowym budownictwie wielorodzinnym mamy do czynienia z wentylacja hybrydową, czyli mechaniczną - wyciągową. Charakteryzuje się ona tym, że na szczycie kanału wentylacyjnego umieszczony jest wentylator, który ciągłą pracą silnika wymusza przepływ powietrza w przewodzie wentylacyjnym. Użycie silnika gwarantuje działanie wentylacji niezależnie od warunków atmosferycznych i ciśnienia. Często jednak podczas odbioru wentylator ten jeszcze nie funkcjonuje.
Oczywiście odbiór przewodów wentylacyjnych musi być przeprowadzony w ramach odbioru całego budynku. Na tym etapie możemy sprawdzić obecność kratek wentylacyjnych w kuchni i łazience, obecność nawiewników okiennych w każdym pomieszczeniu oraz obecność dodatkowego kanału do podłączenia okapu kuchennego z zaworem zwrotnym.
Odbiór przynależności
Sprawdzenie balkonu i komórki lokatorskiej
Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera to również sprawdzenie balkonu. Przede wszystkim wykończenie podłoża musi być zgodne ze standardem. Spadek balkonu powinien być w kierunku zewnętrznym. Jeżeli podłoga wyłożona jest płytkami należałoby sprawdzić czy płytki są przyklejone prawidłowo - nie wydają głuchych dźwięków przy opukiwaniu. Jeżeli natomiast jest pływająca podłoga należy zwrócić uwagę czy wszystkie płytki/deski są stabilne - szczególnie te przy zewnętrznej krawędzi balkonu.
Barierka musi posiadać wysokość min. 110cm a prześwit nie większy niż 12 cm. Należy sprawdzić czy elementy barierki są zamontowane stabilnie - czy wszystkie wkręty/śruby są na miejscu.
Całość również musi być estetycznie wykończona: obróbki blacharskie, tynki zewnętrzne, zadaszenie, ścianki oddzielające od sąsiadów.
Zazwyczaj mieszkanie posiada dodatkową komórkę lokatorska, najczęściej piwnicę, którą też należy sprawdzić. Przede wszystkim jej wielkość. Elementy, na które należy zwrócić uwagę to drzwi i zamknięcie, oznaczenie, oświetlenie, stan tynków i wylewek.
Odbiór przynależności
Odbiór garaży i miejsc postojowych
Podstawowym zagadnieniem przy odbiorze miejsc parkingowych jest jego usytuowanie i wymiary. Wymiary i odległości określa Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Standardowe minimalne wymiary dla miejsc postojowych samochodów osobowych:
Szerokość: 2,5 metra
Długość: 5 metrów
Dla osób niepełnosprawnych:
Szerokość: 3,6 metra
Długość: minimum 5 metrów
Wysokość powinna wynosić min. 2 m - więc wszelkie przewody wentylacyjne i ciągi rur również powinny być ponad tą wysokością.
Najbardziej kontrowersyjną sprawą jest odstęp od ścian i filarów.
Odległość między dłuższą krawędzią stanowiska postojowego a
ścianą powinna wynosić co najmniej 0,3 m, natomiast słup powinien być oddalony co najmniej 0,1 m pod warunkiem zapewnienia swobodnego otwarcia drzwi samochodu.
Wielokrotnie te rozporządzenia były jednak lekceważone - a deweloper często tłumaczy się, że "tylko to miejsce nam zostało - można go nie brać"
Przy odbiorze zarówno garaży jak i miejsc postojowych należy zwrócić uwagę również na wjazd, ewentualną bramę garażową, oświetlenie, oznakowanie miejsca oraz podłoże i jego spadek w kierunku studzienek.
Odbiór przynależności
Ogródki i tarasy
Często mieszkania na najniższych kondygnacjach nie posiadają balkonów, ale mają dostęp do tarasu a nawet ogródka.
Miejsca takie również należy sprawdzać. Przede wszystkim wnikliwie porównać umowę - co deweloper obiecywał, a jaki jest stan obecny.
Zacząć należy od tego czy miejsce jest uprzątnięte, czy nie ma materiałów pozostawionych po budowie.
Następnie sprawdzić zagospodarowanie terenu. Jeśli były zaplanowane nasadzenia lub obsianie trawą, czy zostało to zrealizowane. Tu również istotny jest spadek terenu i odprowadzenie wód opadowych, aby nie okazało się, że w miejscu ogródka tworzy się basen. Przyglądamy się ogrodzeniu - czy jest zgodne ze specyfikacją dewelopera i wykonane starannie.
Taras powinien również być wykonany zgodnie z projektem. Należy sprawdzić jego jakość wykonania i rozmiary. Wszelkie wystające elementy z ziemi - części metalowe, kamienie, odpady mogą później okazać się wielkim problemem, uciążliwym do usunięcia. Dlatego należy zadbać, żeby zostały one wpisane do protokołu przy odbiorze mieszkania aby deweloper je usunął we własnym zakresie.
Zmiany lokatorskie
Sprawdzenie zmian lokatorskich
Decydując się na kupno mieszkania, wnikliwie analizujemy rozkład pomieszczeń, a nawet wymyślamy sposób aranżacji wnętrz. Często te pomysły są kanwą do stworzenia projektu aranżacji wnętrz przez specjalistów. Nie każdy deweloper pozwala na wprowadzanie zmian na etapie budowy, dlatego trzeba ponieść dodatkowe nakłady pracy i koszty po odebraniu mieszkania, gdy chcemy wprowadzić modyfikacje.
Większość jednak deweloperów wychodzi naprzeciw klientom i wykonuje określone zmiany wedle wskazówek kupujących. Zmiany te najczęściej dotyczą rozstawienia ścianek działowych, rozmieszczenia punktów elektrycznych i hydraulicznych, dodatkowych modyfikacji instalacji. Czasami dostępne są dodatkowe opcje np. przygotowania pod klimatyzację. Wszystko to musi być spisane aneksem do umowy i zaznaczone na rzutach pomieszczeń.
Podczas odbioru technicznego dokumenty te są podstawą do egzekwowania od dewelopera wszystkich poprawek, a wszelkie uchybienia zostaną wpisane do protokołu odbioru.
Badanie kamerą termowizyjną
Termowizja przy odbiorze mieszkania i domu
Odbiór mieszkania wiąże się ze sprawdzaniem wielu miejsc w pomieszczeniach. Inżynier dokonujący inspekcji, stara się znaleźć wszystkie wady i usterki, jednak bez odpowiednich narzędzi byłoby to niemożliwe. Wykorzystując kamerę termowizyjną może w łatwy sposób określić potencjalne miejsca, w których są nieprawidłowości.
Kamera termowizyjna daje obraz rozkładu temperatur na powierzchni. Jest to szczególnie pomocne przy sprawdzaniu:
- szczelności okien i ich prawidłowemu montażu - wykrycie przedmuchów, braku odpowiedniej regulacji związanej z dociskiem skrzydła do ramy, a także problemami z uszczelkami okna,
- termoizolacji ścian - wykrycie mostków termicznych w miejscach z błędną lub niewystarczającą izolacją,
- zawilgocenia - w miejscach wilgotnych temperatura jest niższa,
- ogrzewania podłogowego - rozkład rur grzewczych, ich równomierność rozłożenia i ciągłość grzewcza (brak zapowietrzenia),
- grzejników - brak zapowietrzenia,
- instalacji elektrycznej - wykrycie elementów nadmiernie nagrzewających się
Kamera termowizyjna w znaczny sposób ułatwia wykrycie powyższych usterek i pomimo że jest to opcja dodatkowego badania w naszych usługach, to z pewnością warto z niej skorzystać przy odbiorze nowego mieszkania lub domu od dewelopera.